Im Gartenhaus wohnen – ist das möglich und erlaubt?

Mit ihrer rustikalen Gemütlichkeit und Nähe zur Natur versprechen Gartenhäuser eine Flucht aus dem Alltag und Entspannung. Heute sind viele Modelle keine fensterlosen Schuppen oder wackeligen Hütten mehr, sondern moderne Gebäude mit großen Fensterflächen und soliden Fundamenten. Für mehr Komfort sind sie teilweise mit Bad und Küchenzeile ausgestattet und können über mehrere Räume verfügen.

Je nach Ausstattung können Gartenhäuser als Übernachtungsmöglichkeit für Gäste oder als Wochenendhaus im Grünen genutzt werden. Größere Modelle können sogar als Wohnhaus genutzt werden. So einfach macht es das österreichische Baurecht allerdings nicht immer. Im Folgenden beleuchten wir, in welchen Fällen dauerhaftes oder vorübergehendes Wohnen im Gartenhaus möglich ist und welche Vorschriften gegebenenfalls zu beachten sind.

Szenario 1: In der Kleingartenanlage

Die Wartelisten für Kleingartenparzellen in Ballungsgebieten sind lang, und wer endlich ein Stück Grün ergattert hat, möchte dort verständlicherweise so viel Zeit wie möglich verbringen. In der Regel darf auf der Parzelle ein Gartenhaus errichtet werden, sofern es eine bestimmte Größe nicht überschreitet, die in jedem Bundesland individuell geregelt ist.

Da Kleingärten der Naherholung dienen und keine Wohngebiete sind, ist das Wohnen in Kleingärten nicht erlaubt. Um eine illegale Nutzung als Wohnraum zu verhindern, ist teilweise auch der Einbau von Toiletten verboten. Nur in Wien gibt es in Kleingartenanlagen einige Parzellen, die als Hauptwohnsitz genutzt werden dürfen. Hier können bestimmte Kleingartenparzellen sogar gekauft und nicht nur gepachtet werden.

Gelegentliches Übernachten im Kleingarten, etwa nach langen Vereinsfeiern, kann aber erlaubt sein. Dies hängt von der Satzung des Kleingartenvereins und den örtlichen Bestimmungen ab, über die man sich beim Verein und der örtlichen Baubehörde informieren kann. Auch wenn die Vereinssatzung gelegentliches Übernachten nicht erlaubt, wird vielerorts ein Auge zugedrückt, wenn sich niemand gestört fühlt. Ein Verstoß gegen die Satzung kann aber auch zur Kündigung des Pachtvertrages führen.

Szenario 2: Im eigenen Garten

Während Gartenschuppen zur Aufbewahrung von Gartengeräten oder als Werkstatt dienen, erweitern Gartenhäuser den Wohnraum als Lounge, Hobbyraum oder Büro. Die räumliche Trennung vom Wohnhaus macht sie zum idealen Rückzugsort für gelegentliche Übernachtungsgäste und Jugendliche, die sich von den Eltern emanzipieren wollen. Teilweise werden Gartenhäuser auch als Ferienwohnungen vermietet, und angesichts der angespannten Wohnungssituation in Ballungsräumen kann ein mit Bad und Küchenzeile ausgestattetes Gartenhaus sogar ein attraktives Mietobjekt sein.

Welche dieser Nutzungen zulässig sind, hängt davon ab, auf welcher rechtlichen Grundlage das Gartenhaus ursprünglich errichtet wurde. Je nach Landesbauordnung und örtlichem Flächennutzungs- und Bebauungsplan kann eine Baugenehmigung erforderlich sein. Oft muss der Bau der Behörde lediglich angezeigt werden. Nur kleine Bauten wie Schuppen müssen weder angezeigt noch genehmigt werden.

Bei jedem Gebäude ist die Baugenehmigung bzw. das genehmigungsfreie Bauen an die Nutzung des Gebäudes gebunden. Bei einem Gartenhaus muss die Nutzung inhaltlich mit dem Garten verbunden sein. Die Nutzung als Wohnraum erfordert dagegen eine Baugenehmigung für diese Nutzung. Die Definition von Wohnraum ist ebenfalls von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, in der Regel handelt es sich jedoch um Räume, die ausschließlich oder überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden.

Das gelegentliche Übernachten von Gästen in der Gartenlounge dürfte noch keine überwiegende Wohnnutzung des Gartenhauses darstellen. Anders sieht es aus, wenn das Gartenhaus regelmäßig zum Übernachten genutzt wird oder sogar vermietet werden soll. In diesem Fall ist eine Baugenehmigung bzw. eine Nutzungsänderungsgenehmigung bei der örtlichen Baubehörde einzuholen.

Bei der Vermietung als Wohnung oder Ferienhaus müssen Sie zusätzlich die lokalen Vorschriften zur Vermietung von Wohnraum beachten, die Brandschutzmaßnahmen, den Einbau eines Bads und einer Küche und eine barrierefreie Gestaltung des Wohnraums vorsehen können.

Szenario 3: Auf einem unbebauten Grundstück

Ein Gartenhaus auf einer Wiese, im Wald oder sogar am See ist ein idealer Rückzugsort für alle, die dem hektischen Stadtleben dauerhaft oder vorübergehend entfliehen möchten. Dazu muss nicht einmal ein Grundstück erworben werden, denn ein geeignetes Baugelände kann auch gepachtet werden. Ob ein neues Gartenhaus gebaut oder ein bestehendes Gartenhaus als Wohnraum genutzt werden darf, hängt allerdings vom Standort ab.

Die Gemeinden legen in Bebauungs- und Flächennutzungsplänen fest, wie das Gemeindegebiet genutzt werden soll. Einzelne Bereiche können als Gewerbe-, Wohn- und Erholungsgebiet oder als Mischgebiet ausgewiesen werden. In Erholungsgebieten ist das Wohnen unzulässig, es sei denn, es dient der Bewirtschaftung eines landwirtschaftlichen Betriebes.

Wenn Sie jedoch bereits ein Grundstück in einem Erholungsgebiet besitzen, können Sie bei der örtlichen Baubehörde eine Umwidmung in Bauland beantragen. Die Bebauung eines bisher unbebauten Grundstücks setzt auch eine Erschließung voraus. Das Grundstück muss an die Infrastruktur angeschlossen sein, sonst wird die Baugenehmigung verweigert.

Praktische Erwägungen: Eignen sich Gartenhäuser zum Wohnen?

Gartenhäuser werden typischerweise für den Aufenthalt im Sommer gebaut und können im Winter unangenehm kalt werden. Die Nutzung eines bestehenden Gartenhauses als Wohnraum erfordert daher in der Regel die Isolierung der Wände, des Bodens und des Daches sowie den Anschluss an das Strom- und Wassernetz. Die Fenster sollten mindestens doppelt verglast und eine Heizung eingebaut werden.

In unserem Onlineshop finden Sie nicht nur Geräteschuppen und Gartenhäuser, sondern auch Blockbohlenhäuser mit einem oder mehreren Schlafzimmern und einer Wandstärke von mindestens 70 mm. Die großen Modelle bieten genügend Platz, um als Wohnhaus genutzt zu werden, sind aber deutlich günstiger als ein Massivhaus. Die Standardausführungen verfügen stets über doppelt verglaste Fenster mit Dreh-Kipp-System, Holzdielen, imprägnierte Fundamentbohlen und Metallstangen, die zur Verstärkung in die Wände eingesetzt werden. Zusätzlich können Sie bei uns ein Isolierungsset für Dach und Boden bestellen, mit dem jedes Blockhaus auch im Winter hervorragend gedämmt ist.